Obecność napowietrznych linii elektroenergetycznych oraz stacji transformatorowych czy innych urządzeń przesyłowych na prywatnych nieruchomościach stanowi istotną ingerencję w prawo własności, która bezpośrednio wpływa na obniżenie potencjału inwestycyjnego i wartości rynkowej gruntu.

W polskim porządku prawnym kluczową instytucją regulującą te stosunki jest służebność przesyłu, uregulowana w przepisach art. 305[1]–305[4] Kodeksu cywilnego. Instytucja ta pozwala przedsiębiorcy przesyłowemu na korzystanie z nieruchomości w ściśle określonym zakresie, obejmującym eksploatację, konserwację oraz usuwanie awarii urządzeń przesyłowych. Jednakże każda taka ingerencja powinna wiązać się z wypłatą odpowiedniego ekwiwalentu pieniężnego na rzecz właściciela, który zostaje ograniczony w swoich prawach do swobodnego zagospodarowania przestrzeni. Brak formalnej umowy, decyzji administracyjnej czy prawomocnego orzeczenia sądu oznacza, że przedsiębiorca przesyłowy (np. zakład energetyczny) korzysta z nieruchomości bez tytułu prawnego, co otwiera drogę do dochodzenia roszczeń za bezumowne korzystanie z gruntu nawet do sześciu lat wstecz.

Przez wiele lat najsilniejszym argumentem procesowym przedsiębiorstw energetycznych był zarzut zasiedzenia służebności, co w praktyce prowadziło do usankcjonowania darmowego korzystania z cudzych gruntów po upływie trzydziestu lat. Sytuację tę zmienił wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2025 roku (sygn. akt P 10/16). Trybunał w tym orzeczeniu wskazał między innymi, że praktyka doliczania okresów posiadania infrastruktury sprzed 2008 roku do okresu zasiedzenia służebności przesyłu narusza art. 21 ust. 1 Konstytucji RP (ochrona własności),art. 64 ust. 2 i 3 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP (dopuszczalność ograniczeń prawa własności wyłącznie w ustawie i z poszanowaniem istoty prawa),art. 2 Konstytucji RP (zasada zaufania obywatela do państwa i stanowionego prawa). Orzeczenie to potwierdza, że przed ustawowym wprowadzeniem pojęcia służebności przesyłu do Kodeksu cywilnego w 2008 roku nie istniał instrument prawny pozwalający na jej nabycie w drodze zasiedzenia w takiej formie, jakiej domagały się przedsiębiorstwa przesyłowe. Wyrok ten w praktyce podważa fundament linii argumentacyjnej firm energetycznych i daje właścicielom realną szansę na uzyskanie odszkodowania nawet za bardzo starą infrastrukturę.

Ustalenie ostatecznej kwoty wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu jest procesem złożonym przeprowadzenia szczegółowej analizy techniczno-ekonomicznej. W polskim systemie prawnym nie funkcjonują zryczałtowane stawki za obszar zajmowany pod infrastrukturę przesyłową. Dlatego każda wycena musi uwzględniać specyfikę danej nieruchomości. Zupełnie inną wysokość wynagrodzenia może otrzymać właściciel nieruchomości, która przeznaczona została w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę i linia uniemożliwia wzniesienie np. domu, niż właściciela gruntu leśnego czy nieużytków. W postępowaniu sądowym wysokość wynagrodzenia ustala biegły rzeczoznawca. Ocenia on także powierzchnię pasa eksploatacyjnego oraz strefy kontrolowanej, w obrębie której obowiązują ograniczenia zabudowy czy ograniczenia w nasadzeniach roślinności wysokiej. Istotne jest także to, w jaki sposób linia dzieli działkę, gdyż infrastruktura biegnąca przez środek nieruchomości drastycznie obniża jej funkcjonalność w porównaniu do instalacji usytuowanych wzdłuż granicy parceli.

Proces regulowania stanu prawnego infrastruktury przesyłowej może przebiegać w trybie umownym lub poprzez orzeczenie sądu. Rekomendowanym pierwszym krokiem jest zawsze podjęcie rozmów z zakładem energetycznym, co pozwala na zawarcie ugody i uzyskanie środków bez konieczności wieloletniego procesowania się. W ramach porozumienia strony mogą porozumieć się co do istotnych dla nich kwestii, np. warunków wstępu na działkę celem przeprowadzenia okresowej konserwacji. W sytuacji, gdy przedsiębiorca przesyłowy odmawia uznania roszczeń lub proponuje stawki rażąco odbiegające od realiów rynkowych, konieczne staje się skierowanie sprawy na drogę sądową. Wówczas to sąd, posiłkując się opiniami biegłych, ustala zakres obciążenia nieruchomości oraz ekwiwalent pieniężny, uwzględniając rynkowe stawki.

Złożoność sporów o służebność przesyłu sprawia, że wsparcie profesjonalnego pełnomocnika jest nieodzowne dla osiągnięcia korzystnego rozstrzygnięcia. Dlatego Kancelaria ZYBERYNG Adwokat Konrad Zyberyng prowadzi kompleksową pomoc prawną w zakresie roszczeń związanych z służebnością przesyłu. Zakres usług obejmuje m.in. uzyskanie pełnej dokumentacji, wyliczenie należności, przygotowanie wezwań do zapłaty oraz reprezentację przed sądami wszystkich instancji. Dzięki dogłębnej znajomości najnowszego orzecznictwa, w tym skutków prawnych wyroku. Zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią w celu przeprowadzenia analizy Państwa sprawy i ustalenia strategii działania, która pozwoli uzyskać należną rekompensatę finansową.